Immobilie in Österreich kaufen und finanzieren – mit Wohnsitz in Deutschland

Eine Ferienwohnung in den Bergen, ein Haus am See oder der Umzug in den Ruhestand: Österreich ist für viele Käufer aus Deutschland ein naheliegendes Ziel. Rechtlich und steuerlich funktioniert der Kauf aber anders als in Deutschland. Die Bundesländer regeln den Grundverkehr selbst, Ferienwohnungen sind vielerorts stark eingeschränkt, die Nebenkosten setzen sich anders zusammen und die Finanzierung läuft meist über eine österreichische Bank. Hier findest du die wichtigsten Regeln im Überblick.

Dürfen Deutsche in Österreich eine Immobilie kaufen?

Ja. Als EU-Bürger bist du beim Immobilienkauf österreichischen Staatsbürgern grundsätzlich gleichgestellt, eine Genehmigung für den „Ausländergrunderwerb“ brauchst du nicht. Das gilt wegen der Kapitalverkehrsfreiheit in der EU. Trotzdem musst du das Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes beachten – davon gibt es neun verschiedene.

Bei Wohnungen, Häusern und Bauland verlangen die Länder je nach Lage eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde oder eine Negativbestätigung, dass keine Genehmigung nötig ist. Darin bestätigst du unter anderem, wie du die Immobilie nutzen wirst. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke brauchst du dagegen in aller Regel eine Genehmigung. Um die Formalitäten kümmert sich meist der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet.

Ferienwohnung und Zweitwohnsitz: Die Regeln sind streng

Der wichtigste Unterschied zu Deutschland: Viele Bundesländer beschränken Freizeitwohnsitze – also Wohnungen, die nicht dem ständigen Wohnen dienen, sondern dem Urlaub oder dem Wochenende. Die Länder wollen damit verhindern, dass in Tourismusregionen Wohnraum für Einheimische knapp und teuer wird.

• Tirol: Ein Freizeitwohnsitz ist nur in Objekten erlaubt, die bereits als Freizeitwohnsitz registriert oder dafür gewidmet sind. In sogenannten Vorbehaltsgemeinden dürfen keine neuen Freizeitwohnsitze mehr entstehen.
• Salzburg: In Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden sind neue Zweitwohnsitze nur in dafür ausgewiesenen Gebieten zulässig.
• Vorarlberg: Neue Ferienwohnsitze sind nur auf Flächen erlaubt, die dafür gewidmet sind.
• Andere Länder: Auch hier können Raumordnung und Grundverkehr Zweitwohnsitze einschränken, etwa in bestimmten Gemeinden oder Zonen. Was gilt, steht im Flächenwidmungsplan und in den Landesgesetzen.

Prüfe deshalb vor dem Kaufanbot, ob die Wohnung als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Ein Hinweis im Inserat wie „Zweitwohnsitz möglich“ ersetzt diese Prüfung nicht. Wer eine falsche Erklärung abgibt oder eine Wohnung unerlaubt als Ferienwohnung nutzt, riskiert hohe Verwaltungsstrafen und im Extremfall die Rückabwicklung des Kaufs.

Dazu kommen laufende Abgaben: Viele Gemeinden heben für Zweit- oder Freizeitwohnsitze eine eigene Abgabe ein, mehrere Länder – darunter Tirol, Salzburg und die Steiermark – zusätzlich eine Leerstandsabgabe für Wohnungen, die längere Zeit nicht bewohnt werden. Die Höhe hängt vom Land und von der Gemeinde ab. Wer dagegen seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlegt, ist von den Beschränkungen für Freizeitwohnsitze nicht betroffen.

Kaufnebenkosten in Österreich

Die Nebenkosten liegen in Österreich meist bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Anders als in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer bundesweit gleich, dafür kostet die Eintragung ins Grundbuch einen Prozentsatz vom Wert – auch für das Pfandrecht der Bank.

Beispiel mit runden Werten: Kaufpreis 400.000 Euro, Darlehen 300.000 Euro, das Pfandrecht wird mit 120 Prozent des Darlehens eingetragen (360.000 Euro). Dann fallen an: 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, 4.400 Euro für die Eintragung des Eigentums, 4.320 Euro für das Pfandrecht, 14.400 Euro Maklerprovision inklusive Umsatzsteuer und bei 1,5 Prozent rund 6.000 Euro für Vertrag und Treuhand. Zusammen sind das rund 43.000 Euro oder knapp 11 Prozent des Kaufpreises.

Die befristete Gebührenbefreiung für das Grundbuch, die in Österreich ab 2024 für Käufer eines Hauptwohnsitzes galt, ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für Ferienwohnungen galt sie ohnehin nie. Deine persönlichen Nebenkosten kannst du im Immobilienfinanzierungsrechner mit der Auswahl „Österreich“ berechnen. Zum Vergleich mit einem Kauf in Deutschland hilft der Kaufnebenkosten-Rechner.

So läuft der Kauf ab

1. Objekt prüfen: Lass dir einen aktuellen Grundbuchauszug geben. Er zeigt Eigentümer, Pfandrechte und andere Lasten. Prüfe den Flächenwidmungsplan und ob die geplante Nutzung – etwa als Freizeitwohnsitz – erlaubt ist. Der Verkäufer muss dir einen Energieausweis vorlegen.
2. Finanzierung klären: Hol dir die Zusage der Bank, bevor du dich bindest – oder vereinbare im Kaufanbot einen Finanzierungsvorbehalt.
3. Kaufanbot: In Österreich unterschreibt meist der Käufer ein schriftliches Kaufanbot. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kauf verbindlich zustande gekommen. Ein Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz gibt es nur in engen Grenzen: wenn du das Anbot am Tag der ersten Besichtigung abgegeben hast und die Immobilie dein dringendes Wohnbedürfnis decken soll. Für Ferienwohnungen und Anlageobjekte gilt es nicht.
4. Kaufvertrag: Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag. Die Unterschriften müssen gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Eine notarielle Beurkundung wie in Deutschland ist nicht vorgeschrieben – entsprechend frei ist die Wahl des Vertragserrichters.
5. Rangordnung und Treuhand: Mit der Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch sichert der Vertragserrichter deinen Platz für die Eintragung. Den Kaufpreis zahlst du meist auf ein Treuhandkonto; ausgezahlt wird erst, wenn die Eintragung gesichert ist.
6. Steuer und Grundverkehr: Der Vertragserrichter berechnet und überweist die Grunderwerbsteuer in der Regel selbst. Danach gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Dazu kommt die Erklärung oder Bestätigung der Grundverkehrsbehörde.
7. Eintragung im Grundbuch: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirst du Eigentümer. Gleichzeitig wird das Pfandrecht der Bank eingetragen.
8. Anmelden: Wohnst du in der Immobilie, musst du den Wohnsitz bei der Gemeinde melden – als Haupt- oder Nebenwohnsitz.

Finanzierung: Warum meist eine österreichische Bank

Nur wenige deutsche Banken finanzieren Immobilien im Ausland. Der Grund: Die Bank müsste ihre Sicherheit im österreichischen Grundbuch eintragen lassen und im Ernstfall nach österreichischem Recht verwerten. In der Praxis läuft die Finanzierung deshalb meist über eine österreichische Bank, die auch Kreditnehmer mit Wohnsitz in Deutschland akzeptiert. Ein Kreditvermittler, der viele österreichische Banken vergleicht, kann die Suche abkürzen.

Für die Kreditvergabe gibt die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) Richtwerte vor. Die frühere verbindliche Verordnung ist zwar im Juli 2025 ausgelaufen, die FMA erwartet aber weiterhin:

• Der Kredit soll höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts betragen.
• Die Kreditrate soll höchstens 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen.
• Die Laufzeit soll höchstens 35 Jahre betragen.

Banken dürfen in begrenztem Umfang davon abweichen. Weil die Nebenkosten meist nicht mitfinanziert werden, solltest du mit Eigenmitteln von rund 20 Prozent der Gesamtkosten planen. Rechne außerdem mit Unterlagen aus Deutschland: Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide, Kontoauszüge und eine Bonitätsauskunft.

Beim Zins hast du die Wahl zwischen variabel und fix. Variable Zinsen sind in Österreich traditionell verbreitet, feste Zinsen über viele Jahre werden aber immer häufiger vereinbart. Vorzeitig zurückzahlen darfst du jederzeit. Eine Entschädigung darf die Bank nur für Zeiträume mit festem Zinssatz verlangen, nicht bei variablem Zins und nicht für Beträge bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten.

Steuern: Was in Österreich und was in Deutschland gilt

Für die Immobilie selbst ist steuerlich in erster Linie Österreich zuständig. Das regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich.

Vermietung

Mieteinnahmen aus einer österreichischen Immobilie werden in Österreich besteuert. Du bist dort beschränkt steuerpflichtig und gibst eine Steuererklärung beim österreichischen Finanzamt ab. Dabei wird deinem Einkommen ein fester Betrag von 9.000 Euro hinzugerechnet, sodass der steuerfreie Grundbetrag praktisch nicht greift. In Deutschland bleiben die Einkünfte steuerfrei, erhöhen aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf dein übriges Einkommen. Bei Ferienwohnungen gelten zusätzlich die Regeln der Länder für die touristische Vermietung.

Verkauf

Verkaufst du die Immobilie mit Gewinn, fällt in Österreich die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Gewinn an – unabhängig davon, wie lange du die Immobilie besessen hast. Eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es nicht. Steuerfrei ist der Verkauf nur, wenn die Immobilie dein Hauptwohnsitz war, und zwar mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Kauf oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre. Für eine Ferienwohnung gilt diese Befreiung nicht.

Erben und Schenken

Österreich erhebt keine Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei der Übertragung einer Immobilie fällt dort aber Grunderwerbsteuer an. Das frühere Abkommen zur Erbschaftsteuer hat Deutschland zum Jahresende 2007 gekündigt. Wohnen Erblasser oder Erbe in Deutschland, gilt deshalb die deutsche Erbschaftsteuer auch für die Immobilie in Österreich.

Checkliste für Käufer aus Deutschland

• Nutzung klären: Hauptwohnsitz, Freizeitwohnsitz oder Vermietung – und prüfen, ob sie am Standort erlaubt ist.
• Grundbuchauszug, Flächenwidmung und Energieausweis ansehen.
• Finanzierungszusage einholen, bevor du ein Kaufanbot unterschreibst.
• Rund 10 Prozent Nebenkosten und laufende Abgaben der Gemeinde einplanen.
• Vertragserrichter und Treuhänder wählen und Kosten vorab vereinbaren.
• Steuerliche Folgen in beiden Ländern mit einer Steuerberatung klären, vor allem bei Vermietung.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Österreich

Brauche ich als Deutscher eine Genehmigung für den Kauf?

Nein, als EU-Bürger brauchst du keine Genehmigung als Ausländer. Je nach Bundesland gibst du aber eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde ab. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist eine Genehmigung nötig.

Kann ich in Österreich einfach eine Ferienwohnung kaufen?

Nicht überall. Vor allem Tirol, Salzburg und Vorarlberg erlauben Freizeitwohnsitze nur in dafür registrierten oder gewidmeten Objekten. Prüfe die zulässige Nutzung vor dem Kauf.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Rechne mit rund 10 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für das Grundbuch, 1,2 Prozent für das Pfandrecht der Bank, dazu Makler sowie Vertrag und Treuhand.

Finanziert mir meine deutsche Bank die Wohnung in Österreich?

Meist nicht, weil die Sicherheit im österreichischen Grundbuch eingetragen werden muss. Üblich ist ein Kredit bei einer österreichischen Bank, die Kreditnehmer mit Wohnsitz in Deutschland akzeptiert.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Österreich?

Die FMA erwartet, dass höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts finanziert werden. Da die Nebenkosten dazukommen, sind rund 20 Prozent Eigenmittel ein realistischer Richtwert.

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln der Bundesländer ändern sich regelmäßig – lass dich vor dem Kauf individuell beraten.

Autor: Daniel Herndler

Chef-Redakteur | Finanzen, Steuern, Wirtschaft, Arbeitnehmer

zum Autorenprofil von Daniel Herndler