Kaufnebenkosten berechnen
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzu – je nach Bundesland rund 9 bis 15 Prozent. Mit dem Rechner ermittelst du Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %) plus Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG.
Übersicht
- Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
- Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent).
- Hinzu kommen Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und optional Makler.
- Die Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den reinen Kaufpreis: Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus. Sie fallen kurz nach dem Notartermin an und werden in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt.
Der Rechner oben ermittelt die Grunderwerbsteuer für dein Bundesland, die Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und auf Wunsch die Maklerprovision. Unten findest du Beispielrechnungen und Spartipps.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück kommen bis zu vier Kostenblöcke zusammen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlst du praktisch immer, die Maklerprovision nur, wenn ein Makler beteiligt ist.
| Posten | Höhe (ca.) | Wann fällig? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises (je Bundesland) | meist einen Monat nach dem Steuerbescheid; erst danach folgt die Eintragung als Eigentümer |
| Notar (Beurkundung, Vollzug, ggf. Grundschuld) | ca. 1 bis 1,5 % | nach Beurkundung bzw. Vollzug |
| Grundbuchamt (Vormerkung, Eigentumsumschreibung, ggf. Grundschuld) | ca. 0,3 bis 0,5 % | nach den Eintragungen |
| Maklerprovision (optional) | 0 bis 3,57 % inkl. USt je Seite | meist mit Abschluss des Kaufvertrags |
Für Notar und Grundbuch zusammen wird häufig eine Faustregel von 1,5 bis 2 % genannt. Die reinen gesetzlichen Gebühren nach GNotKG liegen bei typischen Kaufpreisen oft etwas darunter. Je nach Vertrag kommen aber Nebengebühren hinzu, etwa für die Betreuung der Kaufpreisfälligkeit, Treuhandaufträge, Auslagen oder Grundbuchauszüge. Für die Planung ist ein Puffer daher sinnvoll.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der größte Posten ist fast immer die Grunderwerbsteuer. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest, deshalb unterscheidet sich die Belastung erheblich. Bayern verlangt mit 3,5 % am wenigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % am meisten. Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % angehoben. Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt, was zur Bemessungsgrundlage gehört und wann sie fällig wird, erklärt die Seite zur Grunderwerbsteuer.
Die folgende Tabelle zeigt die Kaufnebenkosten für eine Immobilie mit 350.000 € Kaufpreis. Für Notar und Grundbuch ist ein Planungswert von 1,5 % angesetzt, für den Makler 3,57 % (Käuferanteil inkl. USt).
| Bundesländer | Steuersatz | Grunderwerbsteuer | + Notar und Grundbuch (1,5 %) | Gesamt ohne Makler | Gesamt mit Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250,00 € | 5.250,00 € | 17.500,00 € (5,0 %) | 29.995,00 € (8,57 %) |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 17.500,00 € | 5.250,00 € | 22.750,00 € (6,5 %) | 35.245,00 € (10,07 %) |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 19.250,00 € | 5.250,00 € | 24.500,00 € (7,0 %) | 36.995,00 € (10,57 %) |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000,00 € | 5.250,00 € | 26.250,00 € (7,5 %) | 38.745,00 € (11,07 %) |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750,00 € | 5.250,00 € | 28.000,00 € (8,0 %) | 40.495,00 € (11,57 %) |
Allein durch den Standort schwanken die Nebenkosten bei diesem Kaufpreis also um mehr als 10.000 €. Details, Ausnahmen und einen eigenen Rechner zur Steuer findest du auf der Seite Grunderwerbsteuer.
Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG
Notar und Grundbuchamt rechnen nicht prozentual ab, sondern nach festen Gebührentabellen. Maßgeblich ist der Geschäftswert, beim Kauf also der Kaufpreis. Typischerweise fallen beim Notar eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung und eine 0,5-Gebühr für den Vollzug an, beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr für die Auflassungsvormerkung und eine 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung. Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Gerichtsgebühren nicht.
Finanzierst du den Kauf mit einem Darlehen, wird zusätzlich eine Grundschuld bestellt und eingetragen. Dafür berechnen Notar und Grundbuchamt jeweils eine weitere 1,0-Gebühr auf den Grundschuldbetrag. So rechnet auch der Rechner oben. Die Tabelle zeigt diese Kerngebühren ohne Auslagen und Nebengebühren. Weil die Gebühren degressiv steigen, sinkt ihr Anteil mit wachsendem Kaufpreis:
| Kaufpreis | Grundschuld | Notar inkl. USt | Grundbuch | Summe |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 200.000 € | 2.109,28 € | 1.237,50 € | 3.346,78 € (1,34 %) |
| 350.000 € | 280.000 € | 2.734,03 € | 1.612,50 € | 4.346,52 € (1,24 %) |
| 400.000 € | ohne | 2.335,38 € | 1.177,50 € | 3.512,88 € (0,88 %) |
| 500.000 € | 400.000 € | 3.715,77 € | 2.187,50 € | 5.903,27 € (1,18 %) |
Maklerprovision: Wer zahlt was?
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher das Prinzip der Halbteilung: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er dem Käufer höchstens die Hälfte der Provision weitergeben. In vielen Regionen sind 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite üblich, die Höhe ist aber frei verhandelbar.
- Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entsprechen 3,57 % genau 12.495,00 €.
- Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Halbteilung nicht. Hier kann die Provision auch vollständig beim Käufer liegen.
- Kaufst du direkt vom Eigentümer, fällt keine Provision an.
Beispielrechnung: 400.000 € in NRW und Bayern
Du kaufst ein Einfamilienhaus für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen. Mit 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlst du 26.000 €. Für Notar und Grundbuch planst du mit 1,5 %, also 6.000 €. Ohne Makler kommst du damit auf 32.000 €, mit Makler (3,57 %, 14.280 €) auf 46.280 € oder rund 11,6 % des Kaufpreises.
Dasselbe Haus in Bayern kostet dich nur 14.000 € Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten liegen dann bei 20.000 € ohne und 34.280 € mit Makler. Allein der Standort macht hier 12.000 € Unterschied.
Kaufnebenkosten und Finanzierung
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, die Nebenkosten aber nur ungern. Als Faustregel sollte dein Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten decken, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je niedriger der Anteil des Darlehens am Immobilienwert (Beleihungsauslauf), desto günstiger sind meist die Zinsen.
Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, wird aber meist nur bei sehr guter Bonität und mit Zinsaufschlag angeboten. Wie viel Immobilie zu deinem Budget passt, zeigt der Baufinanzierungs-Rechner, die monatliche Rate deines Darlehens berechnest du mit dem Tilgungsrechner.
Tipps: So senkst du die Kaufnebenkosten
- Bewegliches Inventar getrennt ausweisen: Für eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Wert im Kaufvertrag gesondert und realistisch angegeben ist. Überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt nicht an.
- Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Gerade bei gefragten Objekten lohnt eine Nachfrage.
- Nur nötige Grundschuld eintragen: Die Grundschuld sollte zum Darlehensbetrag passen, weil sich die Gebühren am Grundschuldbetrag orientieren.
Ein typischer Fehler ist, die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung vom Kaufpreis abzuziehen. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2020 mindert sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht.
Häufige Fragen
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei vermieteten Objekten zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zu den Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung berücksichtigt, Kosten für die Grundschuld sind als Finanzierungskosten sofort als Werbungskosten abziehbar.
Muss ich beim Kauf von Verwandten Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein, in vielen Fällen nicht. Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an. Bei Geschwistern gilt die Befreiung dagegen nicht.
Lohnt sich Kaufen trotz hoher Nebenkosten?
Die Nebenkosten sind verlorenes Geld, das sich erst über die Jahre durch gesparte Miete und mögliche Wertsteigerung ausgleicht. Je kürzer du bleiben willst, desto stärker fallen sie ins Gewicht. Einen Vergleich über die gesamte Laufzeit bietet der Rechner Mieten oder Kaufen.
