Grunderwerbsteuer in Bayern

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Sie fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an und gehört zu den Kaufnebenkosten, die du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst. Mit dem Rechner oben ermittelst du die Steuer und alle weiteren Nebenkosten für Notar, Grundbuch und auf Wunsch den Makler.

Weil Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren, solltest du die Grunderwerbsteuer aus deinem Eigenkapital einplanen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das in Bayern bereits 14.000 €.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Der Steuersatz liegt in Bayern bei 3,5 % und gilt seit dem 1. Januar 1997. Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz nie angehoben hat, seit die Länder ihn 2006 selbst festlegen dürfen.

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Satz selbst festlegen. Bundesweit reicht die Spanne heute von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. In Bayern zahlst du damit die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland.

Beispiel: Grunderwerbsteuer in Bayern

So viel Grunderwerbsteuer fällt bei 3,5 % je nach Kaufpreis an:

Entwicklung der Grunderwerbsteuer in Bayern

Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Davor galt bundesweit einheitlich 3,5 %. So hat sich der Satz in Bayern entwickelt:

Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz nie erhöht hat, seit die Länder ihn 2006 selbst festlegen dürfen. Deshalb ist die Grunderwerbsteuer hier bundesweit am niedrigsten.

Zuständiges Finanzamt und Förderung in Bayern

Den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Welches Finanzamt das ist, findest du in der Übersicht der Finanzämter in Bayern.

Einen Zuschuss, der die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb ausgleicht – wie das Hessengeld in Hessen –, gibt es in Bayern nach unserem Stand (Oktober 2026) nicht. Förderdarlehen für selbst genutztes Wohneigentum vergibt die BayernLabo; Konditionen und Einkommensgrenzen ändern sich regelmäßig, prüfe das aktuelle Angebot deshalb direkt dort. Bundesweit kommen KfW-Programme wie „Wohneigentum für Familien“ hinzu.

Immobilienpreise und typische Grunderwerbsteuer in Bayern

Wie viel Grunderwerbsteuer tatsächlich anfällt, hängt vom Kaufpreis ab – und der unterscheidet sich zwischen den Ländern erheblich. Die Tabelle zeigt durchschnittliche Preise in Bayern und die Steuer für typische Objekte:

Der Baulandpreis ist der amtliche Durchschnitt für baureifes Land: 428,46 €/m² (2025). Die Wohnungs- und Hauspreise sind Durchschnittswerte aus Angeboten, nicht aus tatsächlichen Verkäufen; der konkrete Preis einer Immobilie kann deutlich abweichen. Die Beispiel-Kaufpreise sind auf volle 1.000 Euro gerundet.

Quellen: ImmoScout24 Preisatlas Bayern (Ø Angebotspreise, Stand 2. Quartal 2026); Bayerisches Landesamt für Statistik, Kaufwerte für Bauland 2025.

Grunderwerbsteuer in Bayern im Vergleich zu den Nachbarländern

Damit hat Bayern den niedrigsten Satz aller Bundesländer. Wer in einer Grenzregion sucht, sollte die Sätze der angrenzenden Bundesländer kennen. Die Tabelle zeigt die Steuer bei 400.000 Euro Kaufpreis im Vergleich zu Bayern (3,5 %):

Keines der Nachbarländer hat einen niedrigeren Satz. Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht dein Wohnort.

Kaufnebenkosten in Bayern im Überblick

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten der Nebenkosten. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbucheintrag – als Faustregel rund 1,5 % des Kaufpreises – sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision in der Regel hälftig; häufig zahlst du als Käufer 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein Planungswert; die genauen Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Umfang der Leistungen. Wie sich die Nebenkosten im Detail zusammensetzen, erklärt der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten überhaupt rechnet, prüfst du mit dem Rechner Mieten oder Kaufen.

Allgemeine Regeln: Bemessungsgrundlage, Ausnahmen und Fälligkeit

Bemessungsgrundlage, Ausnahmen und Ablauf sind im Grunderwerbsteuergesetz bundesweit einheitlich geregelt – in Bayern gilt lediglich ein eigener Steuersatz. Kurz zusammengefasst: Besteuert wird der Kaufpreis laut Notarvertrag; mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine gebrauchte Einbauküche kannst du herausrechnen. Keine Grunderwerbsteuer fällt unter anderem bei Käufen bis 2.500 Euro, zwischen Ehegatten und unter Verwandten in gerader Linie an. Nach dem Kaufvertrag schickt dir das Finanzamt den Bescheid; gezahlt wird meist innerhalb eines Monats, erst danach wirst du ins Grundbuch eingetragen.

Alle Details zur Berechnung, zu den Ausnahmen, zur steuerlichen Absetzbarkeit und Tipps zum Sparen findest du auf der Hauptseite zur Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer im Bundesland-Vergleich

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlst du in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer. In Ländern mit dem Höchstsatz von 6,5 % wären es 26.000 € – also 12.000 € mehr.

Eine Übersicht aller Bundesländer mit Steuersätzen und Links zu den einzelnen Länderseiten findest du ebenfalls auf der Grunderwerbsteuer-Hauptseite.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern

Fällt beim Kauf von Wohnungseigentum ebenfalls 3,5 % an?

Ja. Der Steuersatz in Bayern gilt für Eigentumswohnungen genauso wie für Häuser und unbebaute Grundstücke. Laufende Kosten wie die Grundsteuer kommen nach dem Kauf jährlich hinzu.

Seit wann gilt in Bayern der Satz von 3,5 %?

Seit dem 1. Januar 1997. Maßgeblich ist das Datum, an dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde – nicht der Tag der Übergabe oder der Grundbucheintragung.

Autor: Daniel Herndler

Chef-Redakteur | Finanzen, Steuern, Wirtschaft, Arbeitnehmer

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