Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleichst du das Vermoegen als Kaeufer und als Mieter ueber deinen Zeitraum – mit Wertsteigerung, Anlagerendite und Zinsbindung.
Vermögensvergleich über deinen Zeitraum: Immobilie (Wert minus Restschuld) gegen Miete plus angelegtes Eigenkapital.
Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleichst du beide Wege über deinen Zeitraum: Als Käufer baust du mit der Tilgung Vermögen auf, als Mieter legst du dein Eigenkapital und die gesparte Differenz an. Am Ende zählt, wer das größere Vermögen hat.
So funktioniert der Vergleich
Beide Varianten starten mit demselben Eigenkapital und demselben monatlichen Budget. Der Käufer zahlt Rate und Instandhaltung, der Mieter die Miete. Ist Kaufen teurer, legt der Mieter die Differenz zur angenommenen Rendite an – ist Mieten teurer, entnimmt er sie. Am Ende steht das Vermögen des Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) dem angelegten Kapital des Mieters gegenüber.
Wann sich Kaufen lohnt
Kaufen ist meist im Vorteil bei langem Zeithorizont, niedrigem Sollzins, guter Lage mit Wertsteigerung und einer Miete, die im Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist. Je länger du wohnst, desto mehr wirkt die Tilgung: Ist das Darlehen abbezahlt, wohnst du fast kostenlos, während die Miete immer weiter steigt.
Wann Mieten die bessere Wahl ist
Mieten kann sich lohnen, wenn du hohe Renditen mit dem angelegten Kapital erzielst, nur kurze Zeit bleibst, in einer teuren Region mit niedrigem Mietniveau lebst oder beruflich flexibel bleiben willst. Auch die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent muss die Wertentwicklung erst wieder hereinholen.
Die wichtigsten Stellschrauben
Drei Annahmen entscheiden fast alles: die Wertsteigerung der Immobilie, die Anlagerendite des Mieters und der Zeitraum. Schon ein Prozentpunkt mehr oder weniger dreht das Ergebnis oft um. Rechne deshalb mehrere Szenarien – optimistisch und vorsichtig – und triff die Entscheidung nicht allein anhand einer einzigen Zahl.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Eine schnelle Faustregel ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Werte bis etwa 25 gelten als günstig, ab 30 als teuer. Ein Faktor von 30 bedeutet, dass 30 Jahresmieten fällig wären – je höher der Faktor, desto eher spricht das fürs Mieten.
Was der Rechner nicht abbildet
Der Vergleich blendet einige Faktoren aus: den Wohnwert und die Sicherheit des Eigentums, das Risiko von Reparaturen und Leerstand, steuerliche Effekte, Umzugskosten sowie die persönliche Lebensplanung. Eigentum ist auch eine emotionale Entscheidung – die Zahlen sind nur ein Baustein.
Eigenkapital und Sicherheit
Wer kauft, sollte neben dem Eigenkapital einen Puffer für Instandhaltung und Zinsanstieg nach der Zinsbindung haben. Wer mietet und die Differenz konsequent anlegt, braucht Disziplin – wird das Ersparte doch verbraucht, entfällt der rechnerische Vorteil des Mietens schnell.
