Mietrendite berechnen
Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage? Die Mietrendite setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Der Rechner zeigt Brutto-, Nettorendite und Kaufpreisfaktor.
Aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahreskaltmiete und laufenden Kosten – Brutto- und Nettomietrendite sowie Kaufpreisfaktor.
Übersicht
- Die Mietrendite zeigt die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
- Ein Kaufpreisfaktor unter 25 gilt als grober Richtwert für eine gute Rendite.
Die Mietrendite zeigt, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und ist damit die wichtigste Kennzahl für den ersten Vergleich von Wohnungen und Häusern.
Der Rechner oben ermittelt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahreskaltmiete und laufenden Kosten die Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor. Hier erfährst du, wie die Kennzahlen zu lesen sind, welche Werte als gut gelten und wo die Grenzen der Rechnung liegen.
Die drei Kennzahlen
Für eine schnelle Einschätzung reichen drei Formeln. Sie bauen aufeinander auf, sind aber unterschiedlich aussagekräftig:
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für den groben Vergleich von Inseraten, weil sie nur zwei leicht verfügbare Werte braucht.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie ist realistischer, weil sie die tatsächlichen Kosten des Erwerbs und des Betriebs berücksichtigt.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er gibt an, nach wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis rechnerisch eingespielt ist. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 % brutto, Faktor 20 entspricht 5 %.
Wichtig ist, immer die Kaltmiete ohne Nebenkosten anzusetzen. Betriebskosten, die du auf die Mieter umlegst, sind ein durchlaufender Posten und erhöhen die Rendite nicht.
Beispielrechnung
Du kaufst eine Eigentumswohnung für 300.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 €, die Kaltmiete 1.000 € im Monat, also 12.000 € im Jahr. An nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kleinere Reparaturen fallen 2.400 € im Jahr an.
- Bruttomietrendite: 12.000 ÷ 300.000 × 100 = 4,00 %
- Nettomietrendite: (12.000 − 2.400) ÷ 330.000 × 100 = 2,91 %
- Kaufpreisfaktor: 300.000 ÷ 12.000 = 25,0
Steht die Wohnung einen Monat leer, sinkt die Nettomietrendite auf 2,61 %. Gelingt dagegen eine Miete von 1.100 € im Monat, steigt sie auf 3,27 %. Schon kleine Änderungen bei Miete und Kosten verschieben das Ergebnis also deutlich.
Vergleich verschiedener Objekte
Die folgende Tabelle zeigt, wie unterschiedlich Immobilien abschneiden können. Die Kaufnebenkosten sind jeweils mit rund 10 bis 11 % angesetzt, die laufenden Kosten als jährlicher Betrag.
| Objekt | Kaufpreis | Kaufnebenkosten | Kaltmiete pro Jahr | Laufende Kosten | Brutto | Netto | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung Kleinstadt | 150.000 € | 15.000 € | 9.600 € | 2.000 € | 6,40 % | 4,61 % | 15,6 |
| Wohnung mittelgroße Stadt | 250.000 € | 25.000 € | 12.600 € | 2.500 € | 5,04 % | 3,67 % | 19,8 |
| Wohnung Beispiel oben | 300.000 € | 30.000 € | 12.000 € | 2.400 € | 4,00 % | 2,91 % | 25,0 |
| Wohnung Großstadt | 500.000 € | 55.000 € | 15.000 € | 3.200 € | 3,00 % | 2,13 % | 33,3 |
Die Zahlen sind Rechenbeispiele, keine Marktdaten. Sie zeigen aber ein typisches Muster: Je gefragter der Standort, desto höher der Kaufpreisfaktor und desto niedriger die laufende Rendite.
Welche Rendite ist gut?
Als grober Richtwert gilt ein Kaufpreisfaktor unter 25, also eine Bruttomietrendite über 4 %, als attraktiv. Werte über 30 bedeuten, dass du stark auf Wertsteigerung setzt, weil die laufenden Einnahmen nach Kosten kaum Überschuss bringen. Faktoren unter 20 klingen verlockend, sind aber oft mit höheren Risiken verbunden, etwa Leerstand, Sanierungsstau oder schwacher Nachfrage in der Region.
Vergleiche die Nettomietrendite auch mit dem Zins, den du für die Finanzierung zahlst. Liegt die Rendite unter dem Kreditzins, verringert jeder finanzierte Euro deinen laufenden Überschuss. Eine Gesamtbetrachtung mit Kredit, Tilgung und Eigenkapital ermöglicht der Baufinanzierungs-Rechner.
Welche Kosten gehören in die Nettorechnung?
Für eine belastbare Nettomietrendite solltest du alle Kosten erfassen, die du nicht auf die Mieter umlegen kannst:
- Verwaltungskosten für WEG-Verwaltung und gegebenenfalls Mietverwaltung
- Instandhaltungsrücklage und eigene Rücklagen für Reparaturen in der Wohnung
- Mietausfallrisiko durch Leerstand, Mieterwechsel oder Zahlungsausfälle
- Nicht umlagefähige Betriebskosten, etwa Kontoführung, Rechtsschutz oder bestimmte Versicherungen
Als grober Planungswert werden für diese Posten oft 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete angesetzt. Bei älteren Gebäuden mit absehbarem Sanierungsbedarf sollte der Ansatz eher höher liegen.
Was der Rechner nicht abbildet
Die Mietrendite ist eine Momentaufnahme vor Finanzierung und Steuern. Sie berücksichtigt nicht, wie sich ein Kredit auf die Rendite deines Eigenkapitals auswirkt, welche Steuervorteile durch Abschreibung entstehen und ob die Immobilie im Wert steigt oder fällt. Auch künftige Mieterhöhungen und Sanierungskosten sind nicht enthalten.
Die Kaufnebenkosten für dein Bundesland berechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Willst du selbst einziehen, statt zu vermieten, hilft der Vergleich Mieten oder Kaufen.
Häufige Fragen
Warum ist die Nettomietrendite so viel niedriger als die Bruttomietrendite?
Weil sie die Kaufnebenkosten im Nenner und die laufenden Kosten im Zähler berücksichtigt. Ein Unterschied von einem Prozentpunkt oder mehr ist normal. Inserate nennen meist die Bruttorendite, weil sie besser aussieht.
Wie wirkt sich die Abschreibung aus?
Bei vermieteten Wohngebäuden kannst du den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten jährlich abschreiben, in der Regel mit 2 % bei Fertigstellung nach 1924, mit 2,5 % bei älteren Gebäuden und mit 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Das senkt die Steuerlast auf die Mieteinnahmen, ist in der Mietrendite aber nicht enthalten.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer besser?
Nein. Ein niedriger Faktor bedeutet hohe laufende Einnahmen im Verhältnis zum Preis, oft aber auch ein höheres Risiko. Prüfe Lage, Zustand, Bevölkerungsentwicklung und Mieterstruktur, bevor du dich allein auf die Kennzahl verlässt.
