Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner berechnest du die Monatsrate, die Laufzeit, die Zinskosten und die Restschuld deines Baukredits. Grundlage ist das Annuitätendarlehen – die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sein Kennzeichen: Die monatliche Rate, die Annuität, bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich. Das macht die Finanzierung gut planbar.

Der Rechner oben ermittelt aus Darlehensbetrag, Sollzins, anfänglicher Tilgung und Zinsbindung deine Monatsrate, die voraussichtliche Laufzeit, die Zinskosten, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und einen Tilgungsplan nach Jahren. Unten erfährst du, wie die Rechnung funktioniert und welche Stellschrauben am meisten bewirken.

So funktioniert die Annuität

Die Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zins auf die aktuelle Restschuld und der Tilgung, die die Schuld verringert. Bei Immobilienkrediten wird die Rate meist so festgelegt: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil. Weil die Rate gleich bleibt, steigt im selben Maß der Tilgungsanteil.

Ein Beispiel: Du nimmst 300.000 € zu 4,0 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung auf. Die Monatsrate beträgt 300.000 × 6 % ÷ 12 = 1.500,00 €. Im ersten Monat entfallen davon 1.000,00 € auf Zinsen und nur 500,00 € auf die Tilgung. Gegen Ende der Laufzeit ist es umgekehrt.

Die Werte gelten unter der Annahme, dass der Zins über die gesamte Laufzeit bei 4,0 % bleibt. Das Darlehen wäre dann nach 27 Jahren und 7 Monaten getilgt, die Zinsen summieren sich auf 195.199,32 €.

Anfangstilgung: 1, 2, 3 oder 4 Prozent?

Die anfängliche Tilgung ist der wichtigste Hebel für Laufzeit und Gesamtkosten. Schon ein Prozentpunkt mehr verkürzt die Laufzeit um Jahre, weil die Schuld schneller sinkt und damit weniger Zinsen anfallen. Die folgende Tabelle zeigt ein Darlehen über 300.000 € mit 4,0 % Sollzins und 10 Jahren Zinsbindung:

Mit 1 % Tilgung zahlst du über die Laufzeit mehr Zinsen, als du dir geliehen hast. Mit 3 statt 2 % steigt die Rate um 250 €, du sparst aber knapp 50.000 € Zinsen und bist mehr als sechs Jahre früher schuldenfrei. Viele Banken verlangen heute mindestens 2 % Anfangstilgung, bei hohem Darlehensanteil oft mehr.

Wähle die Tilgung trotzdem nicht zu ehrgeizig. Die Rate muss auch bei Einkommensschwankungen, Elternzeit oder Reparaturen tragbar bleiben. Als grobe Orientierung gilt, dass die Rate nicht mehr als etwa 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte. Ob die monatliche Belastung im Vergleich zur Miete überhaupt sinnvoll ist, prüfst du mit dem Rechner Mieten oder Kaufen.

Zinsbindung und Restschuld

Die meisten Baudarlehen haben eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren, möglich sind auch 5 oder 20 Jahre und mehr. Längere Bindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag, schützen dich aber länger vor steigenden Zinsen. Stand Herbst 2026 liegen die effektiven Zinsen für zehn Jahre Zinsbindung bei guter Bonität und moderatem Beleihungsauslauf etwa zwischen 4 und 4,5 %, je nach Bank und Eigenkapital auch darüber.

Am Ende der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld. Im Beispiel mit 2 % Tilgung sind das nach zehn Jahren 226.375,10 €. Dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Willst du dir heute schon einen Zins für später sichern, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein.

Wichtig: Bei Zinsbindungen über zehn Jahre hast du nach § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Was passiert bei höheren Anschlusszinsen?

Die Restschuld ist das Zinsänderungsrisiko des Annuitätendarlehens. Behältst du nach zehn Jahren die Rate von 1.500 € bei, entscheidet der neue Zins darüber, wie schnell die restlichen 226.375,10 € getilgt sind:

• Anschlusszins 3 %: Zinsanteil im ersten Monat 565,94 €, Restlaufzeit 15 Jahre und 10 Monate.
• Anschlusszins 4 %: Zinsanteil 754,58 €, Restlaufzeit 17 Jahre und 7 Monate.
• Anschlusszins 5 %: Zinsanteil 943,23 €, Restlaufzeit 19 Jahre und 11 Monate.
• Anschlusszins 6 %: Zinsanteil 1.131,88 €, Restlaufzeit 23 Jahre und 6 Monate.

Eine höhere Anfangstilgung oder eine längere Zinsbindung verringert dieses Risiko, weil weniger Schuld in die Anschlussfinanzierung geht.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Mit einer Sondertilgung zahlst du außerplanmäßig einen Teil des Darlehens zurück. Viele Banken erlauben jährlich bis zu 5 % der Darlehenssumme ohne Aufpreis; höhere Grenzen von 10 oder 20 % gibt es oft nur gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht kostet meist nichts und schafft Flexibilität. Die Beträge fließen vollständig in die Tilgung und verkürzen die Laufzeit spürbar. Zahlst du im Beispiel jedes Jahr 5.000 € zusätzlich ein, ist das Darlehen bei gleichem Zins nach 18 Jahren und 9 Monaten abbezahlt, und du sparst rund 67.900 € Zinsen.

Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel erlaubt dir, die Rate während der Zinsbindung anzupassen, etwa nach einer Gehaltserhöhung. Die Wirkung einzelner Sonderzahlungen rechnest du mit dem Sondertilgungsrechner durch.

Volltilgerdarlehen: ohne Restschuld

Beim Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt – es gibt keine Restschuld und keine Anschlussfinanzierung. Die Monatsrate fällt dafür höher aus, weil die Tilgung so gewählt wird, dass sie genau zur Zinsbindung passt. Im Gegenzug hast du volle Zinssicherheit bis zur letzten Rate, und Banken gewähren für Volltilger oft einen etwas günstigeren Zins.

Probiere es im Rechner aus: Erhöhe die Anfangstilgung so lange, bis die Restschuld nach der gewählten Zinsbindung bei null liegt. Dann siehst du, welche Rate ein Volltilger für dich bedeuten würde.

Typische Fehler beim Annuitätendarlehen

Viele Probleme entstehen nicht durch die Rechnung selbst, sondern durch falsche Annahmen beim Abschluss. Diese Punkte solltest du vor der Unterschrift prüfen:

• Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate durch geringe Tilgung wirkt bequem, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld.
• Sollzins statt Effektivzins vergleichen: Für den Angebotsvergleich zählt der effektive Jahreszins, weil er weitere Kosten enthält.
• Restschuld ignorieren: Plane die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit einem höheren Zins durch.
• Kein Puffer: Wer das gesamte Eigenkapital einsetzt, gerät bei unerwarteten Ausgaben schnell unter Druck.

Eine Alternative zum klassischen Darlehen ist der Bausparvertrag mit festem Darlehenszins nach der Ansparphase. Was er im Vergleich kostet, zeigt der Bausparrechner.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, der Tilgungsanteil wächst. Beim Tilgungsdarlehen ist die Tilgung gleich hoch, dadurch sinken Zinsanteil und Rate von Monat zu Monat. Die Anfangsbelastung ist beim Tilgungsdarlehen höher, deshalb ist es im privaten Immobilienbereich selten.

Kann ich ein Annuitätendarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Während der Zinsbindung nur mit Zustimmung der Bank und meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ausnahmen gelten etwa beim Verkauf der Immobilie aus berechtigtem Interesse oder nach Ablauf von zehn Jahren.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Das hängt von Einkommen, Eigenkapital, laufenden Ausgaben und dem Zinsniveau ab. Eine Gesamtrechnung inklusive Kaufnebenkosten bietet der Baufinanzierungs-Rechner.

Warum ist die Laufzeit im Rechner nur eine Prognose?

Der Rechner geht davon aus, dass der Sollzins über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Tatsächlich ist er nur für die Zinsbindung festgeschrieben. Die angezeigte Gesamtlaufzeit ist deshalb eine Orientierung, die Restschuld nach Ende der Zinsbindung dagegen exakt.

Autor: Daniel Herndler

Chef-Redakteur | Finanzen, Steuern, Wirtschaft, Arbeitnehmer

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