Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner
Mit dem Vorfaelligkeitsentschaedigung-Rechner schaetzt du die Kosten der vorzeitigen Kreditabloesung nach der Aktiv-Passiv-Methode (Barwertmethode).
Schätzung nach der Aktiv-Passiv-Methode (Barwertmethode) aus Restschuld, Zins, Rate und verbleibender Zinsbindung.
Mit dem Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner schätzt du, was die vorzeitige Ablösung deines Immobilienkredits kostet. Die Bank verlangt dafür einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen – berechnet nach der von Gerichten anerkannten Aktiv-Passiv-Methode.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Löst du einen Kredit mit fester Sollzinsbindung vorzeitig ab, entgehen der Bank die vereinbarten Zinsen. Diesen Schaden darf sie dir als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Sie fällt vor allem an, wenn du deine Immobilie verkaufst oder auf einen günstigeren Kredit umschuldest.
Wie wird sie berechnet?
Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode: Sie stellen die entgangenen Vertragszahlungen bis zum Ende der Zinsbindung dem gegenüber, was sie mit dem zurückgezahlten Geld heute am Kapitalmarkt (in Pfandbriefen) verdienen können. Je größer die Differenz zwischen deinem Sollzins und dem aktuellen Wiederanlagezins und je länger die Restlaufzeit, desto höher die Entschädigung.
Was die Entschädigung senkt
Von diesem Zinsschaden muss die Bank ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen. Außerdem wird der Wert nicht genutzter Sondertilgungsrechte berücksichtigt: Hättest du jährlich sondertilgen dürfen, senkt das die angenommene Restschuld und damit die Entschädigung. Ein genauer Blick in die Bankberechnung lohnt sich fast immer.
Wann keine Entschädigung anfällt
Nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du jeden Immobilienkredit mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Ebenso entfällt sie, wenn die Widerrufsbelehrung im Vertrag fehlerhaft war oder die Bank die Entschädigung falsch berechnet oder unzureichend erläutert hat.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf
Willst du deine finanzierte Immobilie verkaufen, hast du ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung – die Bank muss zustimmen, darf aber die Entschädigung verlangen. Alternativ lässt sich der Kredit manchmal auf ein anderes Objekt übertragen oder vom Käufer übernehmen, was die Kosten spart.
Kann man die Entschädigung vermeiden?
Möglichkeiten sind: das 10-Jahres-Kündigungsrecht nutzen, das Ende der Zinsbindung abwarten, vereinbarte Sondertilgungsrechte ausschöpfen oder den Kredit auf die neue Immobilie mitnehmen. Auch die Bankberechnung solltest du prüfen lassen – Fehler zu deinen Gunsten sind häufig.
Den Wiederanlagezins richtig einschätzen
Der Wiederanlagezins entspricht der Rendite sicherer Kapitalmarktpapiere (Hypothekenpfandbriefe) mit der Restlaufzeit deiner Zinsbindung. Je höher das aktuelle Zinsniveau, desto kleiner die Differenz zu deinem Sollzins – und desto geringer die Entschädigung. In Hochzinsphasen kann sie sogar ganz entfallen.
