Erbbauzins-Rechner
Mit dem Erbbauzins-Rechner berechnest du den jaehrlichen Erbbauzins (Erbpacht) und vergleichst, ob sich das Erbbaurecht gegenueber dem Kauf des Grundstuecks lohnt.
Berechne den jährlichen Erbbauzins und vergleiche ihn mit dem Kauf des Grundstücks.
Mit dem Erbbauzins-Rechner ermittelst du den jährlichen Erbbauzins (die Erbpacht) für ein Grundstück und vergleichst, ob sich das Erbbaurecht gegenüber dem Kauf des Grundstücks lohnt.
Was ist Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht (früher Erbpacht) baust oder kaufst du eine Immobilie, ohne das Grundstück zu besitzen. Stattdessen pachtest du es – meist von einer Kirche, Kommune oder Stiftung – und zahlst dafür einen jährlichen Erbbauzins. Das Recht läuft in der Regel 50 bis 99 Jahre.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins berechnet sich als Prozentsatz des Grundstückswerts – üblich sind 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Bei einem Grundstück im Wert von 200.000 Euro und 4 Prozent sind das 8.000 Euro jährlich oder rund 667 Euro im Monat, die zusätzlich zur Immobilienfinanzierung anfallen.
Kaufen oder Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht senkt die Anschaffungskosten, weil der Grundstückspreis entfällt – dafür zahlst du dauerhaft den Erbbauzins. Als Faustregel gilt: Kannst du den Grundstückskauf günstiger finanzieren, als der Erbbauzinssatz beträgt, lohnt der Kauf. Legst du das gesparte Kapital dagegen höher verzinst an, kann das Erbbaurecht die bessere Wahl sein.
Der Erbbauzins steigt
Fast alle Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel: Der Erbbauzins wird regelmäßig an die Inflation oder die Einkommensentwicklung angepasst. Über Jahrzehnte kann er sich dadurch deutlich erhöhen – kalkuliere diese Steigerung in deine langfristige Planung ein.
Vor- und Nachteile
Vorteile sind der geringere Kapitalbedarf und der leichtere Einstieg ins Wohneigentum. Nachteile: die laufende Belastung, die begrenzte Laufzeit, mögliche Wertverluste der Immobilie zum Vertragsende und eine oft schwierigere Finanzierung, weil Banken das fehlende Grundstückseigentum als geringere Sicherheit werten.
Heimfall und Vertragsende
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Grundstück samt Gebäude an den Eigentümer zurück (Heimfall). Dafür erhältst du eine Entschädigung, die im Vertrag geregelt ist – oft aber nur zwei Drittel des Gebäudewerts. Prüfe diese Klausel genau, ebenso die Bedingungen für eine Verlängerung.
Erbbaurecht und Finanzierung
Auch beim Erbbaurecht brauchst du für Kauf oder Bau der Immobilie eine Finanzierung. Der wegfallende Grundstückspreis senkt die Darlehenssumme, der laufende Erbbauzins belastet aber das Haushaltsbudget zusätzlich zur Kreditrate. Beziehe beide Posten in deine Kalkulation ein.
