AfA-Rechner für Immobilien
Mit dem AfA-Rechner ermittelst du die jährliche Abschreibung deiner vermieteten Immobilie – linear, degressiv oder mit Sonder-AfA nach § 7b – und die Steuerersparnis bei deinem Grenzsteuersatz.
Lineare AfA (2 / 2,5 / 3 %), degressive AfA 5 % für Neubauten und Sonder-AfA nach § 7b – inklusive Steuerersparnis.
Übersicht
- Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
- Lineare AfA: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925–2022), 3 % (ab 2023).
- Neubauten mit Baubeginn 10/2023 bis 9/2029: 5 % degressiv vom Restwert.
- Sonder-AfA § 7b: zusätzlich 4 × 5 % für EH40-Mietwohnungen.
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) Jahr für Jahr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der AfA-Rechner oben zeigt dir, wie hoch die jährliche Abschreibung ist, wie viel davon im Kaufjahr ansetzbar ist und welche Steuerersparnis sich bei deinem persönlichen Grenzsteuersatz ergibt – für die lineare AfA, die degressive AfA für Neubauten und die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Ob sich die Immobilie insgesamt rechnet, ermittelst du mit dem Mietrendite-Rechner. Die AfA ist dort ein Baustein der Nachsteuerbetrachtung, wird aber nicht im Detail berechnet.
Was abgeschrieben werden kann
Abschreibbar ist nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden – idealerweise schon im Kaufvertrag, sonst über den Bodenrichtwert oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. In teuren Städten ist der Bodenanteil meist deutlich höher als auf dem Land.
Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt. Nicht dazu gehören die Kosten der Finanzierung – Zinsen und Bereitstellungszinsen sind sofort abziehbare Werbungskosten.
- AfA-Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudeanteil
- Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
- Kaufjahr: nur anteilig, ein Zwölftel für jeden Monat ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten
AfA-Sätze 2026 im Überblick
Welcher Satz gilt, hängt vom Jahr der Fertigstellung des Gebäudes ab. Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich zwei Förderinstrumente, die zeitlich befristet sind.
| Gebäude | AfA-Satz | Dauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % linear | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % linear | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % linear | 33,3 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohnneubau, Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029 | 5 % degressiv vom Restwert | Wechsel zu linear möglich | § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (EH40/QNG) | zusätzlich 5 % pro Jahr | 4 Jahre | § 7b EStG |
Kannst du durch ein Gutachten nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf auch ein höherer linearer Satz angesetzt werden. Das kommt vor allem bei älteren Gebäuden in Betracht.
Degressive AfA und Sonder-AfA für Neubauten
Die degressive AfA von 5 Prozent gilt für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige. Kaufst du eine solche Wohnung, muss der Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Abgeschrieben werden jedes Jahr 5 Prozent vom verbleibenden Restwert; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher ist.
Die Sonder-AfA nach § 7b erlaubt im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren zusätzlich je 5 Prozent – ohne Kürzung im ersten Jahr. Voraussetzungen: Bauantrag zwischen 2023 und dem 30. September 2029, Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, Baukosten von höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Vermietung zu Wohnzwecken für zehn Jahre. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Laut Bundesbauministerium lässt sich die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombinieren.
Beispiele: Abschreibung und Steuerersparnis
| Fall | AfA-Basis Gebäude | AfA im Kaufjahr | AfA im vollen Jahr | Steuerersparnis pro vollem Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Bestandswohnung Baujahr 1985, 300.000 € + 30.000 € Nebenkosten, 25 % Boden, Kauf im Juli, Grenzsteuersatz 35 % | 247.500 € | 2.475 € | 4.950 € | 1.732,50 € |
| Neubauwohnung degressiv + § 7b, 500.000 € + 25.000 €, 20 % Boden, 100 m², Kauf im März, Grenzsteuersatz 42 % | 420.000 € | 17.500 € + 20.000 € Sonder-AfA | 21.000 € + 20.000 € Sonder-AfA | 17.220 € |
Im zweiten Beispiel lassen sich in den ersten zehn Jahren zusammen rund 220.900 Euro abschreiben, mehr als die Hälfte der Gebäudekosten. Die Steuerersparnis ist dabei immer eine vereinfachte Rechnung mit gleichbleibendem Grenzsteuersatz; deinen tatsächlichen Satz kannst du mit dem Einkommensteuer-Rechner ermitteln.
Worauf du achten solltest
- Die AfA beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin.
- Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine AfA; bei teilweiser Vermietung nur anteilig.
- Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht die bereits vorgenommene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
- Größere Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann ebenfalls über die AfA verteilt werden.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Kann ich die AfA auch für eine selbst genutzte Wohnung nutzen?
Nein. Die Gebäude-AfA ist nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder im Betriebsvermögen möglich. Für das eigene Zuhause gibt es keine Abschreibung.
Wie teile ich den Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück auf?
Am einfachsten über eine Aufteilung im Kaufvertrag, sofern sie realistisch ist. Alternativ nutzt das Finanzamt den Bodenrichtwert und die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn das Ergebnis unplausibel ist.
Gilt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Sie gilt nur für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 oder bei einem Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres.
Was passiert, wenn die Baukosten über 5.200 Euro je Quadratmeter liegen?
Dann entfällt die Sonder-AfA nach § 7b vollständig, nicht nur für den übersteigenden Teil. Die degressive oder lineare AfA bleibt davon unberührt.
Quellen: § 7 EStG, § 7b EStG, BMWSB: Degressive AfA
